他花年開了 種咖啡館，總結(jié)出一套選址秘籍

阿布阿布咖啡館創(chuàng)始人武鈺峰，是一個(gè)開店近10年的老司機(jī)。這10年的經(jīng)驗(yàn)不能說不豐富，他先后在寫字樓、社區(qū)、購(gòu)物中心、甚至汽車4S店里，開過4種選址類型的5家咖啡館，深諳每種類型的經(jīng)營(yíng)之道。前兩天，我從他那兒“偷來”一套選址秘籍。明確定位：你想開一家什么樣的咖啡館？每個(gè)女人都想開一個(gè)咖啡館，每個(gè)男人都想開一個(gè)小酒館！不能面朝大海也要春暖花開！但當(dāng)你認(rèn)真地問，“你到底想開一家什么類型的咖啡館時(shí)”，很多人就傻了眼。按照武鈺峰的劃分，咖啡館分為4個(gè)類型：專業(yè)型咖啡館、外帶型咖啡店、餐飲型咖啡館、復(fù)合型生活館。獨(dú)立咖啡館的類型不同類型的咖啡館代表不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，對(duì)選址的需求也完全不同。在選址之前，想清楚要做什么十分重要。如果是要實(shí)現(xiàn)個(gè)人的情懷和夢(mèng)想，開專業(yè)精品小館最好不過；但從盈利角度來說，外帶型咖啡館和復(fù)合型咖啡館存活率更高一些。外帶咖啡館對(duì)租金和人員成本要求相對(duì)較低，對(duì)于既沒有人脈背景又沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的小本經(jīng)營(yíng)者，這種模式更合適。如果資金實(shí)力好一些，復(fù)合型咖啡館時(shí)下正熱，雖然面積大租金高，但是銷售文創(chuàng)家具家居等用品，客單價(jià)也大大提高。像代字行（傳送門：京東騰訊都在布局，這種開在咖啡館里的“雜貨鋪”比想象中賺錢！）就屬于復(fù)合型咖啡館中，經(jīng)營(yíng)得很不錯(cuò)的。清晰思路：咖啡館選址分5類，你和哪種最匹配？確定好自己要經(jīng)營(yíng)的咖啡館類型后，就可以對(duì)號(hào)入座，根據(jù)類型選擇合適的店址了?！暗つ窟x址肯定會(huì)嚴(yán)重影響效率。其實(shí)任何城市也都可以劃分為商業(yè)中心區(qū)（商場(chǎng)、步行街等）、城市中心區(qū)（機(jī)場(chǎng)、市民中心、廣場(chǎng)公園等）、商務(wù)中心區(qū)（寫字樓聚集區(qū)）、大學(xué)城區(qū)、大型居民區(qū)（大型社區(qū)聚集區(qū)）。” 武鈺峰說。不同選址對(duì)應(yīng)不同咖啡館類型圖片來源：百度圖片按照武鈺峰的分析，想要開的咖啡館類型和城市區(qū)域該是對(duì)應(yīng)的。比如商業(yè)中心區(qū)，商場(chǎng)租金高人流大，適合純外帶或復(fù)合型、餐飲型的咖啡館， 要么即買即走，要么坐下來多消費(fèi)一些。而在商務(wù)中心區(qū)，咖啡館對(duì)于職場(chǎng)人士的訴求有兩個(gè)，一是提神續(xù)命，二是商務(wù)會(huì)談。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)區(qū)域是瑞幸和豪麗斯的主要布局點(diǎn)。同理大學(xué)城區(qū)，學(xué)生要復(fù)習(xí)要戀愛，而這里的租金又相對(duì)較低，所以要開帶空間慢節(jié)奏、文藝型的咖啡館，雕刻時(shí)光就是典型。社區(qū)咖啡館在這兩年越來越多，星巴克也在布局（傳送門：星巴克低調(diào)布局社區(qū)店，持續(xù)加碼“第三空間”），社區(qū)店就是第三空間，是客廳的延伸，是見客會(huì)友的一個(gè)最佳地方。但社區(qū)店也有雷區(qū)，盡量不要開成餐飲型咖啡館，因?yàn)榭Х瑞^的餐肯定拼不過周圍小飯館，便利店+咖啡館會(huì)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。星巴克的社區(qū)店控制預(yù)算：要和錢匹配必須要說，喝咖啡和開個(gè)喝咖啡的館子是兩回事兒，開咖啡館首先是個(gè)生意。不當(dāng)生意做，就做不長(zhǎng)久。所以當(dāng)你看中一個(gè)位置，到底該如何快速判斷這個(gè)地方是否合適呢？第一看看兜里的錢。藍(lán)蓮咖啡店主熊棘表示，你的錢起碼要足夠：轉(zhuǎn)讓費(fèi)+押金+至少一年的房租+至少半年的人員工資+裝修費(fèi)用+機(jī)器設(shè)備+首批原物料+至少三個(gè)月運(yùn)營(yíng)雜費(fèi)+一定的備用流動(dòng)資金。根據(jù)資金衡量店鋪預(yù)算圖片來源：百度圖片在武鈺峰看來，以新一線城市鄭州來說，如果沒有35萬以上的資金，就不要輕易考慮咖啡館的生意。所以在選址時(shí)，預(yù)算特別重要，有多少錢辦多大的事兒。投入行動(dòng)：掃街找到租金和預(yù)算相匹配的區(qū)域后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，街道千萬條的城市，可選擇的余地并不多。這時(shí)候就需要“跑斷腿”了——把和你的經(jīng)營(yíng)類型、租金預(yù)算相匹配的區(qū)域劃分出來，這樣就不用滿大街瞎溜達(dá)了，而是目的性極強(qiáng)、效率極高的掃街運(yùn)動(dòng)。每月不同時(shí)期，每天不同時(shí)段到這些不同的選址區(qū)域去觀察，直至找到合適的。前期調(diào)研必不可少圖片來源：知乎綜合評(píng)估：掃雷行動(dòng)一般進(jìn)行到第5步，大部分的人都會(huì)找到2-3個(gè)目標(biāo)選址。不過，千萬別高興得太早——即使找到了經(jīng)營(yíng)類型合適、租金不高的店鋪，也不代表這中間沒有雷區(qū)。1.要看店鋪結(jié)構(gòu)，店鋪門頭是否夠大、結(jié)構(gòu)是否適合吧臺(tái)擺放、門前有無小廣場(chǎng)、有無倉庫、空間利用率如何，都是要一一考慮的。2.要看物業(yè)條件，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是否高、交通和停車是否方便，租給你房子的是房東本人、中介還是二房東，一定要搞清楚，否則后患無窮。另外簽合同的時(shí)候，租金每年上調(diào)百分之幾也要考慮進(jìn)去。3.一定要到市政去問問這一帶有沒有拆遷計(jì)劃，有很多剛剛經(jīng)營(yíng)有起色的小館子，遭遇拆遷后，轉(zhuǎn)讓費(fèi)裝修費(fèi)都賠了進(jìn)去。以免拆遷通知下來，猶如晴天霹靂圖片來源：百度圖片蹲守人流：初步確定客群數(shù)量到這一步的時(shí)候，說明你已經(jīng)找到了一個(gè)各方面都特別滿意的店址，但是開店掙錢從來沒那么簡(jiǎn)單。這時(shí)你要問自己這幾個(gè)問題：誰買你的咖啡？他們有什么特點(diǎn)？他們有多少人？他們每周喝多少杯咖啡？他們?cè)趺粗滥阍谫u咖啡？他們?yōu)槭裁匆I你的咖啡？蹲點(diǎn)數(shù)人流是個(gè)笨功夫，是所有成功選址都必不可少的環(huán)節(jié)。根據(jù)武鈺峰的方法論，我舉例來說，假設(shè)你找到的店鋪80平米，租金5000元/月，你準(zhǔn)備開一家社區(qū)咖啡館，客單價(jià)在25左右。這時(shí)候你要做一套經(jīng)營(yíng)分析，用預(yù)估的月租金+物業(yè)費(fèi)+水電費(fèi)+員工工資+機(jī)器裝修損耗+原材料，得出一個(gè)月的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。用這個(gè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用除以25元，就能測(cè)算出你一個(gè)月的出杯量，假設(shè)這個(gè)出杯量是500杯，那么你在這個(gè)地方必須有3倍以上的有效人流，才能支撐咖啡館的基本營(yíng)收。店里大大小小的物件都要做好估算圖片來源：視覺中國(guó)關(guān)于數(shù)人流也有好多雷區(qū)。

人流量不是客流量。如果周圍都是老人小孩，再多也沒用，有效流量指的是那些會(huì)喝咖啡的人。他們是年齡在20-45歲，職業(yè)打扮、舉止談吐商務(wù)風(fēng)的白領(lǐng)們。蹲點(diǎn)數(shù)人流一般要以月為單位，但并不是一個(gè)月從早到晚搬個(gè)小板凳坐在那里。以商場(chǎng)咖啡館為例，商場(chǎng)是周一到周五人少，周末人多，白天人少，晚上人多。這時(shí)候你要蹲點(diǎn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)就在晚餐時(shí)段、周末時(shí)段，節(jié)假日的中餐、晚餐時(shí)段，下午茶時(shí)段等有效時(shí)間。預(yù)估購(gòu)買力：圈定有效人流如果測(cè)算過客流量能達(dá)標(biāo)，還要考慮很重要的一點(diǎn)——這個(gè)地方的購(gòu)買力。用武鈺峰的話來說就是：你看樓下的高架橋，修高架橋的工人工資應(yīng)該不低于80%的白領(lǐng)，但是他們舍得像白領(lǐng)們一樣花30塊錢喝一杯咖啡嗎？環(huán)顧四周，有備無患圖片來源：圖蟲創(chuàng)意以社區(qū)咖啡館為例，可以站到停車場(chǎng)出口，看多少車早上出去，多少車晚上回來；中午飯點(diǎn)多少人出來吃飯；這個(gè)區(qū)域是一家人住還是年輕人租住多?？隙ㄊ擒嚩?、有外出吃飯習(xí)慣、獨(dú)身年輕人多的社區(qū)是首選，這些人不僅購(gòu)買力高，最重要的是舍得為一杯咖啡付費(fèi)，懂得一杯咖啡的價(jià)值。武鈺峰的阿布阿布咖啡館目前就開在鄭州方圓經(jīng)緯小區(qū)，他表示當(dāng)時(shí)周圍三個(gè)社區(qū)都有位置，這三個(gè)社區(qū)還是在同期銷售的，但是他對(duì)比了這三個(gè)社區(qū)開盤時(shí)的售價(jià)，發(fā)現(xiàn)方圓經(jīng)緯小區(qū)是最高的，就說明這個(gè)社區(qū)人的購(gòu)買力相對(duì)高一些。對(duì)比驗(yàn)證：分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最后一步，看隔壁老王家——周圍有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手活得怎么樣，和你未來要開的店相比，有哪些優(yōu)劣勢(shì)，你的店鋪差異化是什么？競(jìng)爭(zhēng)差異化打造圖片來源：百度圖片分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)候，不要以為，這個(gè)地方一個(gè)咖啡館都沒有，就是一個(gè)完美的藍(lán)海區(qū)域。極有可能，這個(gè)地方根本就不需要一家咖啡館。結(jié)語咖啡館選址彈性很大，很難找到一條適用于所有區(qū)域所有類型的方法論，也沒有絕對(duì)的好和絕對(duì)的壞。比如大家都喜歡門前有個(gè)小空地的，但是有空地，視野開闊了，距離路遠(yuǎn)了，可能路人就看不見你的店了。比如大家都覺得有臺(tái)階不方便，影響生意，但是有的店把臺(tái)階設(shè)計(jì)得特別好看，做成軟包 ，反而成了亮點(diǎn)。一家店鋪順利開業(yè)也是不容易圖片來源：百度圖片“選址中的變量很大，不要用公式、不要死守20%甚至其他的完美租金比利，如果生意可以用公式套的話，誰也賺不了錢?！?武鈺峰說。關(guān)于咖啡館的經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)，你還有哪些困惑的迷思。留言區(qū)告訴我們，我們一起尋找答案！識(shí)別圖片二維碼，了解更多內(nèi)容日本飲品產(chǎn)業(yè)鏈研修之旅：關(guān)于“黑糖”你不知道的研發(fā)邏輯：水果茶的爆款打造（4講）：2019萬有飲力年度大會(huì)實(shí)錄視頻：— END —統(tǒng)籌:啡姐 | 編輯:政雨 | 視覺:JIRFEI文章為咖門原創(chuàng)，未經(jīng)授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載。